物管股众安智慧依赖同系项目 集资料可并购壮大 目标高增长城市

【明报专讯】再有物管股即将踏足香港股票市场。由众安集团(0672)分拆的众安智慧生活(下简称「众安智慧」)刚于上月通过上市聆讯。集团目前仍较依赖同系公司项目支持,经营规模较小,或限制未来盈收增长空间,唯有寄望上市集资所得,能加快集团并购进程以扩大规模。

撰文:旻晞

是次已是众安智慧第二次提交上市申请。集团联席保荐人为招商证券国际及中泰国际。暂时未知其招股确实时间及详细内容,惟较早前众安集团宣布,将通过优先发售的方式向合资格股东提供保证配额,每持有188股众安集团股份,可认购1股众安智慧预留股份。

第二次提交上市申请

众安智慧总部位于杭州,主要业务覆盖浙江省及长江三角洲地区。集团自1998年便开始向同系企业「余下集团」提供物业管理服务,在管物业种类涵盖住宅、公共物业、工业园、医院及学校及商业写字楼等。截至去年底,在管建筑面积达1182万平方米,涉及74个项目。与香港目前已上市的物管股在管物业规模相比,众安智慧可归纳为小型物管股。

「大有大做,细有细做」,物管企业即使在管物业规模较小,但往往靠「基数小、增速快」以吸引投资者。不过从众安智慧往绩看,盈利增长及在管项目规模增速未算突出,尤其去年在管面积增长不足一成、项目仅多增一个;盈利亦只按年升6.7%(见图1及2)。

近3年第三方收入占比未提升

从在管物业收益方面,可见众安智慧目前仍较依赖同系企业支持。首先是由余下集团及其合营、联营企业发展物业为众安智慧带来的收入,于过去3年都占总收入约78%,占比维持稳定未有下降,也即是来自独立第三方物业的收入占比未见提升;但同一时间,独立第三方物业在管建筑面积,占总体的44%,即44%面积仅能提供22%收入来源(2021),可见相关物业的管理费水平相对低。

集团临时招股文件提及,2020年集团于杭州、淮北、合肥、宁波及湖州等多个地方获得由独立第三方房地产开发商开发的14个额外项目,在管总建筑面积约为130万平方米,不过,当中11个项目为 *** 廉租房或于2000至2005年期间开发的旧物业,对服务标准要求较低,故虽能提供较佳毛利率,但管理费水平亦相对为低。

事实上,集团于独立第三方物业所收的管理水平亦远低于系内公司物业(见图3),令集团整体管理费水平,近年表现相对「平稳」。按目前集团物业管理服务仍占收入近七成看,众安智慧未来务必要积极拓展在管物业规模。

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